Yargıtay’dan Kapalı Balkon ve Teraslar Üzerine Önemli Karar: Tapuda Belirtilmezse Kaçak Sayılacak

Yusuf Arslan
4 Haziran 2026

Balıkesir’in Edremit ilçesindeki Altınoluk Mahallesi’nde 1996 yılında inşa edilen bir sitede, üç yıl önce yazlık villa satın alan Mine Y., belediye ekiplerinin mülkünün kapısına “yapı tatil zaptı” asmasıyla yasal süreç başlattı. İlçe belediyesi, yapılan denetimlerde binaların teras katlarında imara aykırılık tespit ederek site sakinlerine toplamda 335.000 TL idari para cezası uyguladı. Belediye, bu aykırılıkların bir ay içinde eski haline getirilmemesi durumunda yıkım işlemlerine başlanacağına dair mülk sahiplerine bildirimde bulundu. Site sakinlerinin tamamının benzer yaptırımlarla karşılaştığı ortaya çıktı.

“KENDİM YAPMADIM”
Cezai işlemler sonrası durumu uzmanlarla değerlendiren Mine Y., belediyenin talep ettiği düzeltmelerin teknik olarak mümkün olmadığını belirtti. Mülkü satın aldığı dönemde yapının mevcut mimarisiyle inşa edildiğini ifade eden Mine Y., imara aykırı olduğu iddia edilen uygulamaların kendisi tarafından yapılmadığını vurgulayarak idari ceza ve yıkım kararının iptali için yargıya başvurdu. Avukatı ise, cezanın şahsiliği ilkesine dikkat çekerek, “Müvekkilim burayı mevcut haliyle satın almıştır. Yapı yaklaşık 30 yıl önce aynı belediyenin ruhsatıyla inşa edilmiştir. Bu durumda hukuksuzluk olduğuna inanıyoruz, bu nedenle iptal davası açtık. Vatandaşlar dinlenmeye giderken bu tür mağduriyetlerle karşılaşıyorlar.” dedi.

YARGITAY’DAN BELİRLİ HUKUKİ ÇERÇEVE
Mülk satın alırken veya mevcut mülklerde değişiklik yaparken karşılaşılan bu tür mimari uyuşmazlıklar, yüksek yargının daha önce benzer konularda verdiği kararlarla şekillenen yasal çerçeveye tabidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, apartman ve sitelerde sıkça karşılaşılan cam balkon veya teras kapatma gibi uygulamaların, binanın dış cephesinde kalıcı değişiklikler yarattığına hükmetmiştir.

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ŞARTI
Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararında, balkonlar ve yapının dış cephelerinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölümün iç mekanından ziyade ortak alan olarak değerlendirildiği belirtilmektedir. Dış cephede yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı onayı alınması zorunludur. Kullanılan malzeme (PVC, cam veya alüminyum) ya da yapılan işlemin ruhsata tabi olup olmaması hukuki durumu değiştirmemektedir. Gerekli yazılı rıza alınmadan yapılan tüm projeye aykırı müdahaleler “kaçak yapı” olarak nitelendirilebilir ve eski haline getirilmesi zorunlu hale gelir.

MAĞDURİYETİ ÖNLEMEK İÇİN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Gayrimenkul uzmanları, ileride idari para cezası, yıkım kararı veya komşular arasında hukuki davalarla karşılaşmamak için mülk alırken mevcut yapının ruhsatına uygunluğunun kontrol edilmesinin ve ortak alanlarda yapılacak tadilatlar için yasal çoğunluğun yazılı izninin alınmasının önemini vurgulamaktadır. Uzmanlar, benzer yasal yaptırımlar ve yüksek para cezalarıyla karşılaşmamak için gayrimenkul satın almadan önce kontrol edilmesi gereken 4 önemli adımı şöyle sıralıyor:
1. Onaylı Mimari Proje: İlgili belediyenin imar müdürlüğünden mülkün resmi projesi talep edilmeli; teras, balkon ve oda ölçüleri mevcut durumla karşılaştırılmalıdır.
2. Güncel Takip: Yapının mevcut halinde yapılan tüm değişikliklerin güncel proje ile uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
3. Kat Malikleri İle İletişim: Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için diğer kat malikleri ile iletişim kurulmalı ve onayları alınmalıdır.
4. Hukuki Danışmanlık: Mülk alımı öncesinde hukuki danışmanlık alınması, olası sorunların önüne geçebilir.

Bu adımlar, mülk sahiplerinin ileride olası yasal sorunlarla karşılaşmamaları için büyük önem taşımaktadır.